Ein Mehrfamilienhaus zu verkaufen, das bis dato als Kapitalanlage diente, ist weitaus aufwändiger und komplexer als der Verkauf einer einzelnen Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses – was eine professionelle Begleitung und adäquate Vorbereitung des ganzen Prozesses umso notwendiger macht.
Selbstverständlich muss auch dem Verkauf eines Mehrfamilienhauses eine professionelle Wertermittlung vorausgehen. Diese sollten Eigentümer unbedingt einem Fachmann anvertrauen, denn die verschiedenen Wohneinheiten, eventuell noch bestehende Mietverträge und zwischen einzelnen Wohnungen erfolgte Instandhaltungs-, Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen führen zu einer komplexen Gemengelage. Bewertet werden Mehrfamilienhäuser, die vorrangig als Kapitalanlage dienen, daher normalerweise auch nach dem Ertragswertverfahren.
Generell sind diese Unterlagen vorzulegen beziehungsweise zu beschaffen:
Beachten Sie: Mehrfamilienhäuser werden oftmals von in der Branche tätigen Immobilienunternehmen oder erfahrenen Investoren gekauft, die folglich eine absolut professionelle Vorgehensweise ebenso wie die bedingungslose Vollständigkeit aller Unterlagen voraussetzen. Ein erfahrener Makler wie wir von ALPHA IMMOBILIEN an Ihrer Seite kann Ihnen helfen, bei etwaigen Verhandlungen auf Augenhöhe mit solchen professionellen Vertretern der Branche zu agieren.
Dazu zwei wichtige gesetzliche Vorgaben: Einerseits brechen Verkauf und Kauf nicht das Mietverhältnis. Das bedeutet also: Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus verkaufen, dann inklusive der darin eingemieteten Parteien in den jeweiligen Wohnungen. Diese übernimmt automatisch der Käufer des Mehrfamilienhauses.
Andererseits besteht beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses kein Vorkaufsrecht. Das ist ein gravierender Unterschied gegenüber dem Verkauf einzelner Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus. Wird da eine einzelne Wohnung verkauft oder umgewandelt, muss der Eigentümer dem Mieter ein Vorkaufsrecht einräumen – der Mieter muss also die Chance haben, die Wohnung die er gerade anmietet vor Dritten kaufen zu können. Das greift aber nicht beim Verkauf des kompletten Mehrfamilienhauses.
Aus dem Umstand, dass Mietverhältnisse durch die Transaktion nicht aufgelöst werden, entsteht wiederum eine gründliche und detaillierte Informationspflicht gegenüber dem Käufer. Dieser muss für jede einzelne Mietpartei entsprechende Unterlagen erhalten, beispielsweise was Betriebskostenzahlungen, Kautionsrückzahlungen, offene Mietforderungen und den Zeitpunkt der letzten Mieterhöhung anbelangt. Das ist erforderlich, weil der Käufer eben nicht nur das Mehrfamilienhaus kauft, sondern auch alle darin eingemieteten Parteien übernimmt. Was nach Abschluss der Transaktion dann mit deren Mietverträgen geschieht, ist aber nicht mehr Sache des Verkäufers.
An ein Mehrfamilienhaus ist zu viel Kapital gebunden, um Verhandlungen, Bewertungen und juristische Rahmenbedingungen dem Zufall zu überlassen. Wir von ALPHA IMMOBILIEN begleiten Sie während des gesamten Prozesses – vereinbaren Sie noch heute Ihren persönlichen Termin!
